Jedes Jahr aufs Neue ist es wieder soweit: die Heizkostenabrechnung flattert ins Haus und sorgt bei vielen für Stirnrunzeln, wenn nicht sogar für Ärger. Denn oftmals ist das, was man da vom Vermieter vorgelegt bekommt fehlerhaft oder wirft generell Fragen auf, die man klären sollte, denn nicht selten entstehen durch eine nicht korrekte Abrechnung finanzielle Nachteile und wirft man einen Blick in die Zukunft, so können hier gemachte Fehler auch weitreichende Folgen haben.
Das Mietrecht sieht vor, dass jeder Mieter pro Abrechnungsjahr eine Nebenkostenabrechnung vom Vermieter erhält, die alle Kosten, die eine Immobilie verursacht und die auf den Mieter umgelegt werden dürfen, auflistet. Ein Bestandteil dieser Abrechnung ist die Heizkostenabrechnung, die die Kosten für Heizung und die Warmwasserkosten erfasst und die für jeden Mieter einfach und ohne Mühen verständlich sein sollte. Dass dies aber oftmals nicht so ist, und dass laut einer Studie der Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz gerade mal ein Drittel der untersuchten Abrechnungen überhaupt korrekt war, lässt aufhorchen und zeigt, dass es hier Handlungsbedarf gibt. War das Ursprungsjahr dieser Studie 2010, so sollte man denken, dass sich hier vielleicht inzwischen etwas getan hat, doch auch aktuellere Untersuchungen zeigen, dass gerade private Vermieter ihren Mietern Abrechnungen vorlegen, die massive Fehler aufweisen.
Was kostet das Heizen?
Dabei könnte es eigentlich so einfach sein: Die Heizkostenabrechnung weist aus, welche Heizkosten dem Mieter binnen einem Jahr entstanden sind. Ermittelt wird dies durch die regelmäßige Ablesung der Erfassungsgeräte am Heizkörper, sogenannten Heizkostenverteiler, die die Verbrauchseinheiten zählen. Alternativ können bei der Verbrauchserfassung auch Wärmezähler eingesetzt werden, wenn die Anbringung der Heizkostenverteiler, beispielsweise bei einer Fußbodenheizung, nicht möglich ist. Kosten für Warmwasser sind mit Wasserzählern zu ermitteln. Erhält der Mieter nun die Abrechnung, so muss der Abrechnungszeitraum klar definiert sein und es muss ersichtlich sein, welche Kosten verbrauchsabhängig, also durch Brennstoffkosten entstanden sind, und welche Grundkosten angefallen sind. Zu dem Verbrauchskostenanteil, der nicht mehr als 70% der Kosten betragen darf und der sich nach dem individuellen Verhalten beim Heizen richtet, kommt der Anteil für die Grundkosten, der wiederum nicht mehr als 50% betragen darf. Dieser berechnet sich auf Basis der Wohnungsgröße, geteilt durch die Gesamtfläche der Wohnungsanlage. Zu diesen Kosten gehören Faktoren wie beispielsweise die Wartung der Heizungsanlage oder die Kosten für den Messdienstleister. Auch eine Reinigung des Öltanks darf – dies allerdings nur alle fünf Jahre – auf den Mieter umgelegt werden.
Wo der Vermieter Fehler macht
Für den Mieter wird es hier oft unübersichtlich, denn viele Vermieter versuchen, quasi durch die Hintertür, Kosten auf ihre Mieter umzulegen, die die Heizkostenverordnung klar dem Vermieter zuspricht. Fehlerhafte Quadratmeterangaben, die einen falschen Verteilungsschlüssel zur Folge haben, die Umlegung der Heizkosten für Leerstände, das Schätzen von Verbrauch oder eine Nutzerwechselgebühr im Falle eines Mieterwechsels – diese Fehler sind in Rechnungen keine Seltenheit und treiben die Nebenkosten für den Mieter unnötig und vor allen Dingen auch unrechtmäßig in die Höhe. Dies hat zur Folge, dass wenn sich Fehler dauerhaft einschleichen, sich die Energiebilanz einzelner Immobilien ungünstig verzerrt. Daher ist eine Überprüfung der Heizkostenabrechnung immer sinnvoll.
Übrigens sieht der Gesetzgeber sehr strenge Fristen für den Abrechnungszeitraum vor: Stellt der Vermieter Forderungen mehr als ein Jahr nach dem Abrechnungsjahr, ist der Mieter nicht mehr zu Zahlungen verpflichtet.
Hilfe vom Fachmann
Gerade in Häusern mit mehreren Parteien wird, wenn die Heizkostenabrechnung ins Haus steht, gerne verglichen und nicht selten ergeben sich hier zwischen einzelnen Parteien sehr unterschiedliche Werte in puncto Voraus- oder Nachzahlung und das macht oft skeptisch. Diese Differenzen können aber ganz einfache Gründe haben, denn nicht jeder heizt gleich intensiv und nicht jeder leistet die gleichen Vorauszahlungen. Sollten sich Zweifel aber erhärten ist hier Aufmerksamkeit gefordert. Ein erster Blick in den Heizspiegel, der als Online-Plattform zum bundesweiten Vergleich von Heizkosten durch das Bundesministerium für Umwelt ins Leben gerufen wurde und leicht verständlich Vergleichswerte anzeigt, kann schon darauf hinweisen, ob die Heizkosten eventuell zu hoch sind.
Generell ist aber zu sagen, dass bei Unklarheiten der Fachmann zu befragen ist. Eine kompetenten Beratung in puncto Verbrauchsanalyse bieten integre Organisationen wie der Deutsche Mieterbund (DMB), der Mieterverein oder auch die Verbraucherzentralen. Diese Organisationen befassen sich regelmäßig und umfassend mit dem Thema Heizkosten und sind auf das Erkennen falscher Abrechnungen spezialisierst.
Die Weichen für die Zukunft stellen
Aktuelle Debatten zeigen zunehmend, dass die Frage nach einer richtigen und CO2-armen Energiegewinnung und möglichst energiesparendem Heizen immer mehr an Bedeutung bekommt. Hier rückt das Thema des Energieausweises, der als Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis ausgestellt werden kann, immer mehr in den Fokus, denn dieser ist spätestens bei der Neuvermietung oder beim Verkauf von Immobilien mittlerweile Pflicht. Und gerade, da dieser Verbrauchsausweis auch das Heizverhalten berücksichtigt ist es wichtig, dass sich dieses anhand von korrekten Abrechnungen ordnungsgemäß dokumentieren lässt.
Zum Erstellen eines solchen Dokuments werden die Verbrauchswerte aus drei aufeinanderfolgenden Jahren benötigt, also zusammenhängende 36 Monate, die nach dem Jahr 2009 liegen müssen. Ärgerlich wird es, wenn hier die Daten nicht korrekt sind und Verbräuche einfließen, die so nicht stimmen, denn das kann eine schlechtere Klassifizierung im Verbrauchsausweis zur Folge haben. Abgesehen davon, dass somit ein fehlerhaftes Dokument entsteht und Mieter vielleicht Kosten tragen müssen, die sie gar nicht tragen müssten, macht eine schlechte Energieeffizienzklasse eine Immobilie für Mieter oder Käufer auch uninteressanter. Eine schlechte Klassifizierung lässt bei Miet- oder Kaufinteressenten die Alarmglocken läuten, bedeutet das doch absehbar hohe Nebenkosten in der Zukunft. So kann eine fehlerhafte Heizkostenabrechnung weitreichende Folgen haben, wenn es um die Zukunft einer Immobilie geht und genau diese Folgen gilt es mit einer korrekten Heizkostenabrechnung und deren Überprüfung zu vermeiden.